Kulatý stůl: Developeři před branami

Kamenice představuje jednu z nejkrásnějších lokalit v blízkém okolí Prahy. Je pomyslnou branou do Posázaví a místem unikátního propojení historických památek a přírodních krás. V které obci najdete soustavu rybníků propojenou potoky, cesty lemované alejemi, lokality výskytu vzácných rostlin (některé druhy orchidejí, chráněné kosatce), mokřady ukrývající množství druhů ptáků, ale i hmyzu. Všechny tyto krásy zároveň lákají investory, aby skupovali pozemky, spojovali je do velkých celků, na kterých následně budou prosazovat výstavbu domů. Po roce zákazů vycházení, nařízení nosit roušky a jiných omezení se zájem o bydlení mimo města, v přírodě, ještě zvýšil.

Co však tento vývoj přinese Kamenici? Jak se odrazí na přírodě? Je nevyhnutné, aby se Kamenice stala městem? O tom si povídáme u kulatého stolu s Ing. Martinem Otáhalem, Ph.D., členem Zastupitelstva obce Kamenice, Ing. Pavlem Šotolou, zakládajícím členem Spolku pro ochranu přírody, krajiny a udržitelného rozvoje Kamenice – Štiřín, z.s., Ing. Janem Jedličkou, který působil dva roky na OÚ Kamenice jako investiční technik, a Ing. Alenou Dziadkiewiczovou, která se několik let profesionálně věnovala územnímu plánování.

Jsou obyvatelé Kamenice spokojeni s nynější infrastrukturou? Je Kamenice připravena na případné zvýšení počtu obyvatel?

Martin Otáhal: Jednoduše a stručně: „Ne“. Dopravní infrastruktura v obci je již na hranici kapacity a jakýkoliv nárůst počtu obyvatel situaci zhorší. Na stav dopravní infrastruktury mají vliv, kromě obce, také stát, kraj a jejich instituce. Vedení obce by se tedy mělo starat o zlepšení situace a intenzivně vyjednávat a tlačit na zúčastněné strany, aby situaci řešily.

Infrastruktura však neznamená pouze dopravu. Při pohledu na technickou infrastrukturu a občanskou vybavenost v obci se zdá, že se situace v tomto směru zlepšila. Staví se nová čistička odpadních vod, rozšířila se škola atd. Pokud by se ale osídlily současné stavební pozemky na území obce, mohl by se počet obyvatel zvýšit až o 2000 lidí (do toho není zahrnuto přestavování chat na RD). Za několik let by se tak ČOV nebo škola opět mohly dostat na hranici své kapacity. Dále je třeba zmínit, že na odpadní a vodovodní systém není doposud napojena spousta pozemků v obci.

Nemyslím si, že by byla většina obyvatel obce spokojená. Stačí se zeptat lidí, co v obci bydlí. Proč tomu tak je? Dle mého názoru je za tím nedostatečné dlouhodobé plánování, které by bylo opřeno o odborné posudky zaměřené na horizont 20 – 30 let.

Pavel Šotola: Souhlasím. Dopravní a technická infrastruktura ani občanská vybavenost nejsou v současné ani výhledové době ve stavu, který by byl zárukou a nutným vstupním parametrem pro bezproblémové zvýšení počtu obyvatel obce. Zanedbaný technický stav obecních pozemních komunikací včetně návazností na krajské pozemní komunikace, stav technické infrastruktury obce i kapacita předškolních zařízení odpovídají tak maximálně předpokladům z dosud platného Územního plánu obce Kamenice z roku 2000. Bohužel změny územního plánu se těchto problémových oblastí dotýkají jen povrchně.

Navíc nebyla radními obce ani zastupiteli otevřena smysluplná diskuse vedoucí ke zpracování seriózní komplexní dopravní koncepce včetně analýzy výhledu možného demografického vývoje obce. Obec k dnešnímu dni má povodňový plán, který vůbec nezohledňuje plochy, které byly v posledních 20 letech již několikrát zaplaveny!

Jan Jedlička: Poptávka po bydlení v oblasti Kamenice je enormní a developeři na ni reagují. Každé území má však své limity. Kamenice je specifická v tom, že jejích 10 osad leží na 17 km2. Veřejná infrastruktura je dostupná nerovnoměrně. V některých osadách chybí zásobování vodou a odkanalizování. Tam je rozvoj území minimální. Naopak v centrální části Kamenice, kde je infrastruktura dostupná, dochází k nežádoucímu zahušťování výstavby.

Dopravní infrastruktura a stav obecních komunikací příliš nepotřebují komentář.

Rekonstrukce krajských komunikací procházejících Kamenicí se vzhledem k „pokoronavirovému“ rozpočtu kraje hned tak nedočkáme.

Jak zde již bylo zmíněno, do veřejné infrastruktury patří i tzv. povodňový plán. V poslední době mě v této souvislosti zaujal vstřícný postoj obce k investičnímu záměru právě v záplavovém území, byť oficiálně nevyhlášeném. Jde o plánovaný dům pro seniory pod hrází Struhařovského rybníka.

Přírodu Kamenicka používají developeři jako nástroj, jak upoutat klienty. Jak se vypořádat s tlakem ze strany developerů, který bezesporu bude sílit?

Jan Jedlička: Ano, krásná příroda a prostředí je argumentem developerů při kalkulaci cen za projekty bydlení v Kamenici. Jenže ty projekty jsou tak devastující právě pro přírodu a okolní prostředí, že pokud to dopustíme, ocitneme se za chvíli uprostřed sídliště naležato.

Alena Dziadkiewiczová: Zastavěné území má své limity. Je bláhové si myslet, že se zastavěné území může donekonečna rozvíjet a že při tom úroveň bydlení a volná krajina zůstanou zachovány. Vždy je něco na úkor něčeho. Roli hraje i rychlost plošného rozvoje obce.

Tlak developerů či investorů má být usměrňován územním plánem a případně dalšími nástroji, např. tzv. regulačními plány, ale u nich je nezbytné znát, který druh a pro který účel je možno použít. Pokud obce správně pracují s těmito nástroji, mohou po investorech – fyzických i právnických osobách – požadovat např. vybudování dopravní a technické infrastruktury, nebo zvýšení její stávající kapacity. To se bohužel u nás neděje, naše obec není rovnocenným partnerem developerským společnostem. Stačilo by však jen málo – zapracovat do Územního plánu obce Kamenice přesnější požadavky na pořizování regulačních plánů.

Martin Otáhal: Otázka přírody je pro mne – podobně jako pro spoustu mých sousedů – stěžejní. Krásná příroda v obci a jejím okolí se dá ochránit, aby zde zůstala i pro děti našich dětí. Jde o to, aby se tato ochrana stala jednou z hlavních priorit obce. Obec by měla v této otázce zaujmout pevný a nekompromisní postoj a developeři by měli respektovat nevhodnost přírodně cenných území pro zástavbu. Vše se musí odvíjet od kvalitního územního plánování a důsledného dohledu nad dodržováním územního plánu.

Pavel Šotola: Ano, záleží jen na nás. Pokud se vedení radnice bude vůči developerům chovat velkoryse, benevolentně a nedůsledně tak jako doposud, bude krásná příroda, brána do Posázaví, ve velkém ohrožení. Každý developer z podstaty věci investuje, staví a prodává zejména proto, aby měl zisk. Příroda je až na druhé nebo třetí koleji…

Přejeme si v Kamenici zahušťování výstavby? Chceme, aby Kamenice za pár let vypadala např. jako Jesenice, Dolní Jirčany nebo Hlubočinka?

Martin Otáhal: Já jsem pro zakonzervování současného stavu, tedy zachování stávajících stavebních pozemků a nevytváření nových, alespoň na nezbytně dlouhou dobu. A jsme zase u územního, resp. strategického plánování, které nám ukáže možnosti budoucího vývoje. Spoustě problémů lze předcházet stanovením jednoznačných regulativů.

Správně stanovený regulativ Územního plánu (ÚP) obce Kamenice by dokázal zabránit vzniku tzv. bytových domů, které se začínají v poslední době (nejen) v Kamenici objevovat čím dál častěji. My však takový regulativ v ÚP nemáme. Dalším nešvarem developerů je výstavba tzv. rodinných domů, kde jsou např. tři byty. Tyto byty jsou pak prodávány jednotlivě. To vede k prudkému nárůstu počtu obyvatel, ale i automobilů v místě. Také o těchto aspektech by se měla vést debata s občany. Vadí jim to? Přejí si tento trend? Je jim to jedno? Zatím nevíme, ale měli bychom to vědět, máme-li strategicky plánovat.

Jan Jedlička: Problém vnímám hlavně u chatových osad, kterých je na území Kamenice mnoho. Malá chata na malém pozemku, často bez připojení na inženýrské sítě a přístupná po úzké příjezdové komunikaci. Tlak majitelů chat na jejich přestavby a rekolaudace na trvalé bydlení může řešit jedině územní plán a jeho podrobné regulativy.

Alena Dziadkiewiczová: Nepřeji si zhoršování současného standardu bydlení v Kamenici a stavu krajiny Kamenicka, proto nechci další zahuštění výstavby. Bohužel nápady starostou aplikované do návrhů změn územního plánu obce zahuštění spíše podporují, např. návrh na celém území obce pro plochy s rodinnými domy nechat dělit pozemky na minimální výměru 500 m2 a na nich nechat budovat rodinné domy. Toto starosta obce navrhl ve změně č. 5 ÚP, avšak následně pro velký odpor z toho „vycouval“. Takto bezhlavě by se změny ÚP navrhovat neměly a už vůbec ne plošně. Pro tak razantní změny ÚP se zpravidla vyhodnocuje konkrétní lokalita, která je schopná změnu v tomto smyslu „unést“. Vyhodnocují se zároveň i související plochy a jsou nutné analýzy dopadu do veřejné infrastruktury.

Vždy je něco za něco, jak zde již zaznělo. Jsme připraveni vzdát se přírodních krás a nechat zastavět krajinářsky cenné lokality?

Martin Otáhal: Naopak! Lze sice uvažovat o některých výjimkách, ale jen v rámci zachování rozumného urbanismu, při akcentaci ochrany přírody a udržitelnosti „zeleného“ prostředí obce. Nevím jak ostatní, ale já si uvědomuji, že se hlavní město Praha jednou dostane až k nám. Nicméně to neznamená, že se Praze musíme podřídit! Právě teď je čas vymýšlet, jak ochránit to cenné, co zde máme. Mimo jiné i cestou nákupu strategicky významných pozemků, jako byl např. pozemek bývalé Ringhofferovy pily, o nějž usilovala část zastupitelů v čele s Ing. Janou Kohlovou.

Pavel Šotola: Je nutné nedopustit rozšiřování developerských aktivit do krajinářsky cenných lokalit. Jsem si jist, že se lidé z velkých městských aglomerací nechtějí stěhovat na přípražský venkov s betonem a bez přírody. A ti, kteří tady již žijí a bydlí, by rozhodně neměli podporovat politiku nekontrolované bezbřehé developerské roztažnosti. Ve vlastním zájmu.

Jan Jedlička: Souhlasím a jen dodám, že již řadu let jezdím kolem kompletně připravených pozemků pro výstavbu téměř uprostřed obce – a nic se tam neděje. Na další developerské projekty na okrajích obce, myslím, není vhodná doba.

Kolik máme v obci nezastavěných stavebních pozemků?

Pavel Šotola: Jde o stovky stavebních pozemků v zastavěném území obce, kde se mohou pozemky dále dělit a na nich umisťovat stavby, např. pro bydlení.

Jednoduše řečeno, je třeba nejprve zastavět jednotlivé stavební pozemky a pozemky dále „rozparcelované“ v zastavěném území. Následně začít s kvalitní přípravou na případné zvýšení počtu obyvatel obce. Základem musí být analýza stávající podoby celého území obce a analýza dopadu do veřejné infrastruktury. Teprve pak je možno se zabývat dalšími změnami územního plánu a dalšími developerskými záměry.

Martin Otáhal: Mluví se o zhruba 800 nezastavěných stavebních pozemcích, nicméně toto číslo by bylo potřeba ověřit. Vedle toho tu ovšem máme spoustu dalších pozemků, takzvaných pozemků pro individuální rekreaci, tedy chat, jejichž přestavba na rodinné domy se teď značně rozmohla. Zde vidím obrovské riziko, neboť tyto pozemky jsou často v blízkosti krajinářsky cenných lokalit, a mohou být tudíž v hledáčku nejednoho developera.

U mnoha lokalit v současném územním plánu se s výstavbou nepočítá, přesto jsou pozemky odkupovány od původních majitelů a nenápadně, plíživě scelovány. Někde je tento proces doprovázen nepovoleným kácením stromů. Jsou záměry developerů vždy jasně „čitelné“?

Pavel Šotola: Záměry developerů moc čitelné nebývají. Lze se jen dohadovat, co je v pozadí jejich činnosti. Příkladem je činnost společnosti Apcor s.r.o. v katastrálním území Těptín na pozemcích navazujících na zahrádkářskou kolonii, kde neoprávněně vykáceli dřeviny mimo les, nepřiměřeně uvedené pozemky ohradili, čímž výrazně znemožnili prostupnost krajiny. A k čemu to všechno? Prý k chovu bio–kraviček… Proč ale kácet tolik stromů kvůli chovu skotu? Nebo snad jde o jiný záměr? Třeba přímo o přípravu na čistě developerský projekt?

Martin Otáhal: Právě nečitelnost jednání některých podnikatelů (nemusí být hned každý developerem) spolu s negativními zkušenostmi obcí a obyvatel s developery po celé České republice vede k obavám ohledně skutečných záměrů těchto podnikatelů. S napětím proto pozoruji činnost některých podnikatelských subjektů, jako je již zmíněná společnost Apcor s.r.o., či STAND BY holding, s.r.o. (projekt domu pro seniory ve Struhařově). Tím rozhodně nechci nikoho osočovat z nekalých záměrů, jen vyjadřuji obavy a doufám, že se nepotvrdí. Bohužel na pověst developerů mohou „dojet“ i investoři s čistými úmysly. Nicméně ostražitost je namístě. Právě proto, když v nás bliká toto varovné světélko, je důležité napnout síly a v rámci ÚP danou lokalitu vymezit tak, aby nemohlo dojít ke změně využití lokality.

Neoprávněné kácení stromů je z mého pohledu neakceptovatelné a vždy pouze umocní obavy z nekalých záměrů. V tu chvíli je třeba jednat razantně, třeba i v součinnosti s Policií ČR.

Jan Jedlička: Tady je třeba držet se přijatého Strategického plánu rozvoje obce s mottem „Kamenice – klidná a bezpečná obec v zeleném zázemí Prahy“ a tomu odpovídajícího Územního plánu obce Kamenice. Záměry developerů při detailním prostudování jejich projektů většinou čitelné jsou. Záleží jen na zástupcích obce, zda povolí, či nepovolí změnu územního plánu. Na nepovolené kácení stromů nástroje obec má – jen je uplatňovat.

Co říkáte na náznaky, které již zaznívají, že Kamenice by se měla stát městem? Souvisí to právě s plochami určenými či předpokládanými v Kamenici k zastavění.

Alena Dziadkiewiczová: Počtem obyvatel se Kamenice k tomuto parametru blíží. Je však jen v rukou zastupitelů, zda se městem opravdu stane i se všemi negativními dopady, jako je tlak na přírodu, hluková zátěž, zvýšení kriminality při neexistenci obecní policie, zhoršení životního prostředí atd. Kamenice nemá dostatečnou kapacitu dopravních tepen směr Praha – Benešov, chybí železniční či tramvajové spojení například z Jesenice, chybí samostatný dopravní koridor pro veřejnou dopravu. Kapacita školských, zdravotnických a sociálních služeb je poddimenzovaná. (Vhodné nemovitosti, které obec vlastnila, prodala při výstavbě vodovodu, kanalizace a nové školy.) Název „město“ ještě neznamená větší příjem do rozpočtu. Pouze se změní razítka a tabule s názvem obce…

Jan Jedlička: Kamenice městem? Stačí se podívat na kamenické komunikace. Naše obecní komunikace třetí třídy a vnitroobecní komunikace se opravují jen zřídka a o údržbě se nedá mluvit. Jak dopadla komunikace přes hráz Křísovského rybníka, všichni víme. Všiml jsem si také poškozování hráze Hamerského rybníka dešťovou vodou. Zajímá to někoho? Nebo zase čekáme, až to dojde do havarijního stavu?

Když přibude v obci chodník, je doplněn tabulkou „Chodník se v zimě neudržuje.“ Ale co když napadne sníh jako letos ?! Komunikace jsou často lemovány alejemi, významným krajinotvorným prvkem. Tyto cesty byly kdysi navrženy pro kočáry, ne pro obousměrný provoz kamionů a autobusové dopravy. Nutně si tedy musíme vybrat, co chceme a co zde zůstane – aleje nebo obousměrný provoz? Obětujeme aleje budování a rozšiřování komunikací, což bude nutné, jestliže se zahustí výstavba a zvýší počet obyvatel? Až si občané ujasní odpověď na tuto otázku, můžeme se bavit o městě Kamenici.

Pavel Šotola: Jak je vidět, situace je složitá, nikoliv však bezvýchodná. Je jasné, že developeři se Kamenici nevyhnou. Developerské projekty však nelze realizovat bez komplexní analýzy současného stavu území a dlouhodobého plánování. Především je nutno vést dialog s obyvateli obce, ujasnit si, co považují za prioritu, čeho jsou ochotni se vzdát. Jak bylo řečeno, všechno najednou mít nelze. Občané by měli rozhodovat o své budoucnosti na základě dostupných informací o možnostech, ale i o rizicích, která s sebou nové možnosti přinášejí, aby se za dalších 30 let s údivem nerozhlédli a neřekli si: „Vždyť tady bývala krásná krajina! Kam se poděla?“

Martin Otáhal: Podobně si dnes při pohledu na kamenické rybníky smutně říkáme: „Vždyť tady jsme se ještě na začátku 90. let koupali. Tady jsem se učil plavat.“ Co se stalo? Prostě jsme vyměnili kvalitu vody v rybnících za intenzivní zemědělskou výrobu (máme levné potraviny díky umělým hnojivům) a za pohodlí (už nepereme jednou týdně mýdlem „s jelenem“, ale denně v pračce). Vždy je něco za něco… Nyní se máme možnost rozhodnout, kterou cestou se vydat.

Pavel Šotola: Kvalitní územní plánování, regulační plány, ale především strategické plánování v horizontu 20-30 let – to vše jsou možnosti, které má obec k tomu, aby jedinečná příroda a krajina Kamenicka zůstala zachována. Kamenice se nemusí bezpodmínečně stát městem. Může zůstat klidným a kvalitním místem pro život ve 21. století, mít charakterem blíže k vesnici než k městu. Je možné připravit a ochránit udržitelný rozvoj Kamenice, který bude respektovat limity území. Zachovat to, proč jsme si Kamenici vybrali pro život. Je to spousta náročné práce. Dobré věci se neudělají samy, ani je nikdo neudělá za nás.